刚才路过大屯北路的时候，看见光线传媒已经入驻了。
作为奥林NEO的买家，光线传媒花了12.2亿买了这栋楼。当时很多写字楼中介都觉得：为什么花这么多钱来买？太不值了。因为这个楼当时的报价其实就是7.8亿到8个亿左右，光线传媒为什么要花12.2亿，远超原价4个亿来买这个楼呢？
其实，根本原因在于，当时他因为《哪吒2》的发行，已经赚得盆满钵满了，股市也已经拉升了。那么，他想寻求一个第二生长曲线。什么叫第二生长曲线呢？其实，我把它说成普通人“主业—副业”的逻辑，大家就比较明白了。相当于你去上班，肯定有一个主业——他的主业就是对应他原来做游戏、做动画、做影视的相关产业；那他的副业，其实现在就是买了这个楼。所谓的第二增长，就是一个副业的概念。买了这个楼之后，他就可以当房东了。当他的主业不好的时候，他的副业不就可以拖住自己了吗？这跟普通人一边做主业、一边找副业，是一个逻辑的，所以也是刚需。
第二是因为，他知道买楼这里的认知成本很高，所以他没有买一个很便宜的楼，或者一个还需要装修的楼。为什么这么说呢？绝大多数老板会觉得：“我买一个楼，我自己装不就完了吗？”当时这个楼的状态，实际上是一个毛坯，是一个架子，它需要大量装修，要走很多手续。这也就是为什么当时很多比他更牛、更有钱的业主没有买成的原因。因为作为外行来说，你不知道买这个里面付出的成本是什么——有可能你买了之后可以装饰、可以装修，但是发现里面有很多违章，要报规资委，然后有大量论证和时间成本。这个时候，你发现还有一个成本是什么？是你的资金成本。同样买这个楼可能花十几个亿，或者你去花几个亿去做装修，那你的资金来源是哪里？这也是一个成本。包含在认知成本里的资金成本，也是一个关键要素。
所以当时光线传媒就比较聪明，他没有去做这些复杂的事情，就买了这么一个干干净净的资产包。尤其最后一张是最厉害的：它是通过一个承债的方式去买的。相当于这个交易的交易结构是什么？是我买这个楼的同时，帮助原来那个买家去还债了。这个还可以用一个比喻：相当于普通人买一辆车，就是一辆汽车就好了，但是现在你买的这辆汽车实际上是抵押在银行的，所以你帮他还清银行的债，再买过来这辆车——这就是承债的方式。
但是，大家知道这一系列的认知成本之后，当时这个奥林NEO在还是毛坯、还是原来的这个“商品折扣”的时候，已经有很多买家在看、在买了。他们也做到了我经常提到的“施工前置”的事情。什么意思？就是我买楼、租楼之前，先找我认识的施工方先去看一看。但是最后为什么还没有买、没有去做这个动作？其实都是因为当时的错判。什么错判呢？就是他们意识到了“我买楼、租楼之前要找装修方”，但是他们做错了几件事：
第一，你不能找一家，你要找很多家，三家也好、两家也好，去比较一下他们的说法；
第二，就是你的施工方到底有没有相关经验。当时奥林NEO这个项目，原来是一个架子，以前是一个农贸市场——那这个农贸市场能不能做办公？这些是需要你有城市更新能力的第三方来进行评估的。很多买家使用的都是EPC总包的施工方，他们只知道干活，对于本地的一些法律法规根本就不了解。所以，当时都错判了这个项目，觉得这个项目做不了现在这个样子。
但是打脸的事就来了。在北京做了三元桥NEO的翰同资本，同样入局了。他用很低的价格拿了房子，去做了装修，打了这一众大佬的脸，也在行业当中证明了他自己的交付能力。看，这就是为什么很多写字楼中介不理解的地方：看起来很简单的一个房子，装修出来为什么能卖这么高的价？这里面其实很清晰——有一些是装修成本，还有一些是我们的认知成本，再有就是我们走手续的成本。这些实际上是很多非专业玩家不能企及的地方。
作为光线传媒来说，他们不是一个常年做装修、做施工的甲方或者买方，但他们很清楚这一点，所以他们花了这个大价钱买了这么一个房子。所以，光线传媒实际上是一个“买贵买对”的案例。
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