最近的3个月，我们团队持续调研了20多个正在经营当中的酒店项目，真正能往下继续看、继续推进的，不到5个。
很多老板看酒店，第一眼看的是位置、面积、房间数、装修报价等等——各位老板，您是不是也是这样呢？
但是酒店和办公楼不一样。酒店如果您买完了，原租户却不走，您可能连这个项目的经营都接不了。房子是您的，但酒店还在人家手里。
前一段时间，我们跟一位买家王总看了一个位于徐汇的酒店，面积大概1万多平方米，位置还不错，周边有办公、有医院、有学校，客源基础还可以。王总看完也挺满意，他说：“价格再谈一谈，接手后再做一个品牌升级，这项目应该还可以。”
卖方当时也说得很轻松：“里面经营的租户可以协商清退，买下来以后您可以自己运营。”咱们听听，这句话是不是一点问题都没有？
但是做酒店项目，最害怕的就是听到“可以协调”。我们对于这个项目，并没有急着帮王总谈价格，而是让买家拿出了3样东西：租约原件、补充协议和租金流水。结果一看合同，问题就出来了——
原租户的合同还剩5年，补充协议里还约定了优先续租；酒店的一部分装修是租户自己投的钱，而且这份合同里没有写清楚：提前解除时，这些装修到底怎么补偿。
这就麻烦了。因为买家想的是：我买完以后接手运营；但租户想的是：我合同还没到期，凭什么走？如果真的要提前撤，那可不只是退租这么简单——搬迁费、装修补偿、停业损失、违约金，可能统统都要谈。
我们就帮王总粗算了一笔账：如果租户配合你撤，补偿款大概是多少？如果这个租户不配合，那谈判要拖多久？如果真的拖上个一年半载，资金成本、开业计划、改造时间……这些通通都会被打乱。几项加起来，这个成本可能直奔两千万。这还没算后面的证照变更、消防整改和重新组建开业团队。
王总真的幸好遇到了我们高楼点评网的伙伴，幸好我们先看了租约。不然，房子买完了，酒店还在人家手里——这不就是坑吗？
买酒店，不能只看房子。真正决定你能不能接手的，是里面的那套经营关系：租户愿不愿意走，租约能不能解除，证照能不能延续，消防能不能过，员工系统、线上平台账号到底怎么交接……这些都会影响你买一个酒店能不能顺利开业。
所以我们看正在经营中的酒店，就看三件事：
第一，租户有没有法律上必须走的理由。
咱们不用听卖家说“可以谈”，而是看合同里有没有提前解除的条款，有没有优先续租，有没有转租、承包、合作经营这些安排。有时候房东以为自己能收回，合同一翻，根本没那么简单。
第二，撤场的成本也要提前锁死。
能不能撤、什么时候撤、谁负责谈补偿、谁出钱，这些都不能只停留在口头承诺，最好都要写进交易条件里。比如：租户签完三方撤场协议再付下一笔款，交场完成再支付尾款；如果到期交不了场，卖方要承担违约责任。如果买房钱先付了，后面就会非常被动。
第三，证照和消防要能“接得住”。
酒店跟普通办公不一样，特行证、消防验收、餐饮配套、排污排烟、线上平台账号……任何一个环节卡住，都可能让你耽误好几个月。有些酒店看着还在经营，但证照主体、经营主体和租赁主体不是同一家公司，这一类项目更要格外小心。
所以我们高楼点评网在做这件事时，并不是简单地带您看房，我们更关注的是：这家酒店，作为买家的您，到底能不能真正接手。酒店这类资产，买错了不是多花一点钱的事，可能是几千万资金压进去，最后房子拿到了，酒店却没开起来。
如果您也在看上海正在经营中的酒店，位置和价格都觉得合适，但拿不准——租户到底能不能撤？接手成本到底是多少？可以把您了解的项目资料发来。说不准我们正好也研究过这个项目，可以帮您一起评估一下。
买楼卖楼，关注高楼点评网陈娇娇。
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