浦东写字楼购置分析分享
前几天一位科技新贵的老板过来问我，他说公司这几年发展很快，他们的团队在浦东分散租了三四个办公场地，销售、研发、管理层都不在一起，开会比较麻烦，接待客户也不是很方便。他想趁现在的市场调整，在浦东拿下一个总部资产。他看中了两个项目，一个是新一代5A办公楼，楼很新，形象很好，标准层大概有2200㎡，总建筑面积也有3.6万平方米。他在问我到底他看中的这个楼能不能买。如果各位老板有拿不准主意的项目，也欢迎发给我，让我来帮您分析分析。
我跟他说，判断浦东这种整栋的办公楼，可以拿上海浦东已经运营成熟的办公楼来做对比。因为新楼给你讲的是未来的想象，老楼告诉你的是真实的现状。我帮他对标了一个在同样商圈已经成熟运营很多年的一个楼，现在也在销售当中。这栋楼的标准层是1400㎡，真实的租金大概是400多一平米，空置率只有15%。
这两个楼放在一起看，回答的是如果我今天买浦东的新楼，未来的租金、客户成本和退出到底能不能成立。先看我们自用，如果您像这位老板一样买楼是为了企业自用，新楼它确实是有优势。面积大意味着一个楼层会放下更多完整的部门，研发、销售、管理、会议、展示、接待这些可以更集中的安排。层高、大堂、外立面、车库、食堂、绿色建筑认证，这些对于纯投资人来说未必都值钱，但是对总部型企业来说都很重要。因为客户来到这里看到的是企业形象，员工在这里办公感受到的是管理效率，老板买下了这栋楼，获得的是长期的控制权，这个就是新楼的价值。
但是问题也在这里，3.6万平方米的总量不是每个企业都吃得下。我们的这个客户大概只需要1万平方米的办公室，剩下的那么大的面积，两万多平方米就必须得出租。这时候这栋楼就从总部资产变成了总部加投资资产，逻辑一变，判断方式咱也得变，你就得考量剩下的面积谁来租，租多少钱，多久到底能租满。
这时候你买一个成熟楼的价值就出来了。浦东你买一个成熟的办公楼，它已经建成了十几年，它现在的租金价格大概是4块多钱一平米，空置率它现在还有15%左右。那说明浦东新区他所看的这栋楼的片区是有需求的，科技、互联网和外企商务服务类的企业确实在这个区域聚集比较多。但是他也说浦东这个板块的租金是有边界的，如果新楼的测算里未来的租金要明显高于现在运营成熟的楼，就必须要解释清楚，给别人一个选择你的理由。
我们再看成本，整栋办公楼真正影响决策的是买完以后3~5年的总成本。新楼的优势是没有历史的负债，全新的，干干净净的，但是它也有几个它的压力，买入成本比较高，装修成本不能太低，招商会有时间，你用不完的面积会有空置期，这个资金占用也会比较大。
成熟楼的优势是租赁市场已经稳定了，租户能接受的价格也是比较清楚的。但是老楼也有它的问题，楼龄更长，设备又需要更新，电梯、空调、停车、公摊这些都会影响租户的体验。所以作为买家的您真正要算的是未来几年我们要为这栋楼总共要投入多少钱，这些投入能不能换来企业效率、租金的收入和最终资产价值。
我们再看看退出，这是很多老板在买楼的时候最容易忽略的地方。整栋楼它最大的优势是完整，它最大的风险也是完整。你买的时候你会觉得整栋多好呀，形象统一，管理方便，产权又完整。但是未来你想卖的时候，接盘人也必须刚好需要这么大的面积，必须要有足够的资金，还必须要认可这个区域和这栋楼的长期价值。
成熟的楼它虽然老一些，但它的租赁数据能告诉你市场上什么样的企业愿意来，愿意付多少钱，能租多大面积。新楼未来要想好退出，买之前就得设计清楚，如果用不完剩余面积怎么分层出租？租户选科技类、研发类，还是外企？租约期限怎么签？未来卖的时候是整栋卖，带租约卖，还是股权退出？这些都需要提前想好。
当前的这个项目，我们高楼点评网的判断会做三件事。第一，拿现在成熟的楼反推现在这个新楼的租金，我们会只看这个片区里面真实的租金成交价格，包括它的空置率、租赁行情和它的租赁地段。第二，我们会重算买家的真实使用账，企业到底需要多少面积，哪些面积必须自用，哪些面积可以出租？自用部分带来的管理效率和品牌价值能不能支撑购置成本？第三，提前设计持有和退出路径，如果买下来剩余的面积咱怎么招商？租户结构咱们怎么搭？租约怎么签才方便未来出售？
新楼看的是形象，成熟的楼看的是租金。如果正在找上海写字楼的老板，您更喜欢哪个楼？欢迎私信陈娇娇，或者是在评论区共同讨论。买楼卖楼关注陈娇娇。以上内容纯属个人经验分享，不构成任何投资建议。
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