上海办公楼改公寓，古北首批超10万平米，“商改住”大潮来了？
上海古北中央商务区，一批90年代的写字楼正在集体变身——从冷冰冰的办公楼，改成温暖舒适的长租公寓或者酒店。首批三个标杆项目，合计盘活超过10万平米。今天我从大宗交易的角度，拆解这一场“商改住”存量更新的大浪潮。
我们先看三个重点项目。第一个是安泰大楼，位于虹桥遵义路，3.26万平米，共22层，将整栋改造为长租公寓。第二个项目是万都中心，有“古北第一高楼”之称，总高218米，预备将36～54层约36000㎡改成长租公寓。第三个项目是阳光新业中心，它的前身是银河宾馆，主楼有4.58万平米，已经获得租赁住房预认证；裙房3.18万平米，适配做酒店、会议厅。
现在有政策支撑，非常明确。《虹桥商务单元更新提升规划》已经落地，片区内39栋商业商务楼宇当中，中低端楼宇占到22栋，规划通过提升品质、改造、重建三类行动推进。这次正是“改造类”重磅方案的落地。
现在上海的写字楼正在面临结构性问题：存量超过1700万平米，空置率约22%；在郊区的某些区域，空置率甚至更高。未来4年，还会有约390万平米的新增写字楼供应，老旧的办公楼去化非常困难。目前租金下跌，资产价格也在下跌，而长租公寓恰恰是最好的解决方案之一。
为什么这么说？
第一，长租公寓的出租率有保证。定价低于同地段商品住宅，现金流也很稳定。古北、虹桥一带，聚集了数千家外贸制造企业及外籍人士，租赁需求非常旺盛。
第二，退出渠道充足。目前保险公司、基金公司、资产证券化机构，都非常青睐长租公寓。产权清晰、统一运营、现金流稳定的长租公寓资产，更是REITs理想的标的。长租公寓机构间REITs已于2025年落地，发行了8亿的产品。
第三，硬件刚好匹配。90年代的写字楼，层高普遍在3米3～3米6，吊顶以后净高在2米7左右，虽然不符合目前甲级写字楼的标准，但做公寓正好合适。它有较小的进深，更有利于设计居住单元，土地年限还可能从50年延长到70年。
现在这种“办公楼改公寓”的模式早就已经跑通了。比如苏河美新公寓，由黄浦美欣大厦改造，共有230套保租房，于2025年已经开始启用，首批120套已全部租完。另外，像静安区的博邻行政公寓，由原聚源大厦改造，共有278套房间，2024年开业，现在的出租率稳稳超过90%。其他的，像杨浦区的可遇新江湾、东外滩，静安区的信达大厦……这些“商改住”的名单越来越长。
那么对投资者来说，存量楼宇改造收益可观。购买老旧办公楼，改造为租赁住房或者酒店，投资回报率往往能够达到预期。2026年1月到5月，长租公寓和酒店的成交额，已经占到大宗交易总额的30%以上。保险资金、外资机构目前持续关注这个领域。
更加关键的是，资产证券化的路径已经被打通了，REITs为改造后的稳定资产提供了非常明确的退出通道。所以，这一场“商改住”的大潮，将催生一批新的、可证券化的长租公寓资产。
城市更新的终极命题，不是说要拆什么、建什么，而是让这些楼、街、道、片区重新活过来。未来5年，上海核心区可以通过“商改住”新增租赁住房超过10万套以上——这是存量焕新的大潮，更是城市空间的二次生长。
最后问你一个问题：如果你手里有一栋市中心的旧办公楼，或者空置的办公楼，你会选择低价抛售，还是改成长租公寓或者酒店去长期持有呢？如果你也有类似的存量物业要改造或者退出，欢迎私信“高楼点评网”陈娇娇。
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