为什么国央企的写字楼招商比民营企业要难呢？你看现在很多大城市地段最好、品质最高的甲级写字楼，有不少是国央企持有的，但偏偏是他们的空置率最高。其实这件事真的不怪他们的招商团队，笔者给你深入分析一下。
先说一个最直接的，现在的甲级写字楼租赁客户已经没有人愿意直接投资装修了，他们要的是拎包入住、要的是效率。但是，很多国企的楼一交付还是毛坯，它要让客户自己来投资装修。这种毛坯产品在现在的写字楼租赁市场受众真的少得可怜，不是办公楼不好，而是产品还停留在10年之前。
我们回过头来再说说甲级写字楼租赁客户，今天能够去化的主力还是中小企业。这类客户现在用人少，要的面积少，对成本又极其敏感。像这种精打细算的需求，国央企不太熟，有的时候市里还看不上，但是市场上能租写字楼的大量的就是这类企业。
那他们为什么不改产品呢？根子其实在考核上面。国央企KPI是国资资产的保值增值，不是一定要把这栋楼租出去变成现金流、产生收益。而一味的保值增值，就会让你这栋楼不敢轻易地动，宁愿空着。而只有要快速的招商去化、要收益，才会逼着你紧跟写字楼市场去改产品，方向从一开始不一样。
那有人会说他们花钱请人来做不就行了吗？这就是最拧巴的地方。国央企就算下定决心组建商管团队，做产品升级，但是出于合规，他们大概率还是会请那些大的咨询公司。但是这门生意真正能够盘活它的，不是那些写报告的，而是真正的操盘手，是真正最懂客户、最懂产品、最懂运营的人。这种能力大多数的咨询公司给不了，而恰恰是甲级写字楼市场化厮杀出来的。所以国央企想通过流程和品牌背书，去解这道难题真的很难。
但是在笔者看来，商务楼的长期空置本身就是最大的损失，也就是最大的不增值。笔者现在做的就是帮助这些好的办公楼在合规的情况之下，用操盘手的打法把写字楼市场真正的需求融入到产品和运营当中去。
上海中心大厦是国企办公楼，结合国企属性与上海写字楼市场需求，上海中心大厦可这样优化招商：
推出精装拎包入驻户型，适配中小企业，降低客户装修成本。
调整考核导向，兼顾资产保值与出租收益，主动优化产品。
引入实战运营操盘手，结合市场需求做运营升级，而非仅依赖咨询报告。
精准对接中小租户，匹配不同面积、预算的租赁需求，提升楼宇去化率。
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