导读：24亿买下北京CBD地标！揭秘博瑞大厦“传奇换手”背后的资本阳谋
北京CBD的博瑞大厦换手的经历极具传奇的色彩，凯德当年接手这个情况比较复杂的项目，经过全面的改造提升之后转让给友邦，整个交易的过程衔接丝滑。评论区总有人留言说感觉这个大宗交易有猫腻，今天咱们换个视角，直接从友邦的角度来看一看这笔交易。
咱们先来看看买方友邦人寿，友邦是用它旗下的保险责任准备金来购置的这栋楼。保险责任准备金是未来用于保单赔付的相关资金，这笔资金的规模非常大，对安全性和稳健性的要求是极高的。当前正是一个利率下行的市场环境，友邦人寿急需在一线城市的核心地段，布局能够带来长期稳定租金回报的优质资产。这种依靠租金获取收益的模式，收益的表现较为稳定，行业内常被看作类固定收益类资产。拿下CBD博瑞大厦这栋类固收的项目，既能获取稳定的租金，也有助于提升在北京的金融品牌形象。
我们再来看看卖家凯德投资，凯德卖楼并非因为这个大楼运营情况不佳，这是他们推进轻资产运营战略的常规操作。轻资产运营其实就是为了减少大额资金占用，通过输出管理服务和专业团队来实现他们的收益。
我们来看看这两家机构具体怎么交割的？这笔交易并没有直接进行物业的产权交易，他们采取了股权交割的专业方式。友邦人寿出资将近24个亿收购了凯德投资设立的一支人民币基金中95%的股权。凯德完成本次的交易后，就可以将它的资金投入后续的城市更新项目。更为巧妙的是，凯德还保留了5%的股权，而且会继续服务这栋大楼的物业管理工作和运营工作。交割完成之后，双方组建了合资公司。
友邦人寿作为控股财务投资人享有相应的收益，而且还不参与日常的招商运营。凯德作为运营方负责大楼的物业管理和价值提升，持续的获取这个管理收益。对于友邦来说，这24个亿的投入性价比已经非常高了。博瑞大厦的A座地上建筑面积大约有4.5万平方米，折算下来单价大概是5.3万/平米。
很多人一定会觉得24个亿是个天文数字，但是在专业资本的配置逻辑里面，这其实是一个极具性价比的价值投资。在2024年年初的市场环境下，这个价格是买卖双方协商形成的一个合理估值。如果在北京的CBD拿地新建一个写字楼，不仅土地成本较高，还需要经历一个非常长的建设与审批周期。现在直接用5.3万的单价购置一栋现成且运营成熟的甲级写字楼，资产的安全性还是比较强的，购置之后就可以产生稳定的资金收益。
这栋大楼的交割完成之后，已经正式更名为友邦金融中心。未来在专业资管团队的运营下，叠加友邦人寿的行业资源助力，这栋大厦的租户将进一步聚焦优质的外资金融机构，还有跨国的企业总部，它的抗风险能力将优于周边部分分散产权的写字楼。
今天这个24亿的真实案例，给各位手握重金的老板到底提供了哪些有价值的实战经验呢？买楼可以参考这些专业机构的思路，在市场的调整阶段更适合关注核心区优质的现成的写字楼，选择有专业的团队运营、持有稳定租约的成熟物业，购置之后采用出资方与运营方分工协作的轻重结合的资产模式，这是让资产平稳穿越周期的稳妥方式。
对于手里有楼想卖的老板来说，这其实也提供了一条可行的思路，在适当的时候转让大部分的权益，实现资金的回笼，自身保留部分权利或者是运营管理权，这样既能优化资金占用的情况，也能盘活现有资产的现金流。看房只是第一步，如果你也有拿不定主意的房子，可以让我来帮您分析分析，买楼卖楼找高楼点评网。
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