北京城奥大厦

一、项目概况

城奥大厦由北京城奥置业有限公司开发，是北京城建集团、北投集团联袂打造的巅峰商务作品，于2019年5月5日正式开业运营。城奥大厦坐落于北京龙脉北中轴、亚奥南区核心位置，地处奥体文化商务园区中心景观10号地的东北角，是集商业、办公、会议等于一体的地标性智能化国际甲级写字楼，涵盖一栋国际甲级写字楼及一座商业裙房，集顶级商务资源于一体，助力形成朝阳区北部集体育、文化、会议展览、旅游休闲、科技、商务于一体的亚奥商务板块，目标成为推动北京经济增长及产业升级的高端产业功能区。

该北京甲级写字楼核心基础参数统一如下：总占地面积12273平方米，总建筑面积约18万平方米（其中地上建筑面积约7万平方米，商业面积11.7万平方米）；建筑高度95米，地上19层、地下4层；标准层面积约5000平方米，层高4.5米（净高3米），得房率70%-80%；采用全生命周期BIM技术建造，获LEED O+M铂金级认证、绿色三星建筑认证，外立面荣获“国家建筑设计二等奖”，媲美凤凰中心，是本土原创设计的非标准大型复杂性公共建筑。

二、核心设计与亮点

（一）建筑设计

该北京甲级写字楼设计灵感源自花样滑冰运动轨迹，呼应2022年冬奥会配套需求，城奥大厦采用非线性变曲面设计，外形神似“点赞”的大拇指，灵动而富有动感。建筑轴网由放射轴和平行轴网组合而成，放射轴控制幕墙及外圈幕墙柱实现形式统一，平行轴控制核心筒及建筑功能平面满足承重和功能诉求，各层板边线和幕墙线拟合为弧线组合，曲面逆合为倾斜锯齿幕墙，出入口曲面拟合成单曲面，既规避双曲面施工难度，又丰富建筑外观，降低造价。其圆润自然的形体与周边曲线道路、景观巧妙契合，体现开放和高性能建筑的特征，从设计到建造充分展现信息时代“个性化定制”的自由设计趋势。

（二）核心亮点

- 亚奥最具艺术的甲级地标：极具辨识度的“大拇指”外立面搭配艺术内庭，叠加双绿色认证，成为亚奥区域独一无二的商务地标，适配互联网、医疗、传媒、游戏类企业需求。

- 超大平层优势：标准层约5000平方米，是亚奥片区稀缺大平层，拥有360度全景采光，80%超高使用率，为多工位需求企业量身打造。

- 穹顶之眼设计：城奥大厦大堂从下往上望去，形似穹顶之眼，深邃透亮，彰显艺术质感与空间格调。

- 国际权威认证：荣获BOMA中国建筑管理卓越五项认证（BOMA COE认证），标志着其运营能力达到国际领先标准，凸显卓越商办资产价值。

三、硬件设施与配套

（一）硬件设施

- 电梯系统：城奥大厦配备21部通力电梯（分高中低区配置群控系统），另设16部进口日立客梯、4部商业扶梯、2部货梯，保障高效通行；配备备用发电机，确保大厦公区不间断供电。

- 智能系统：全方位门禁系统、智能访客系统、智能停车缴费系统，实现高效管理；车牌自动识别系统，支持月租、时租车位，出入便捷。

- 空调系统：采用VAV变风量+四管制系统，搭配PM2.5净化系统，实现恒温、恒净，外区配备四管制风机盘管及手动电动换气装置，内区配备纯电动换气装置及VAV变风量系统。

- 安防系统：综合闭路电视监控系统，24小时安防无死角，保障办公安全。

- 其他配置：配备新风系统及双路供电，外区窗帘安装到位，19层采用大理石贴面、元宇宙概念装修，兼顾商务豪华与前端科技风格。

（二）商业与周边配套

1. 内部商业配套

该北京甲级写字楼B1层与地铁连通，配套商业为“北投购物公园”，城奥大厦总建筑面积11.7万平方米，共四层，其中1F、B1层为主要商业区域，以体育主题为核心，突出运动体验、运动休闲、运动服务三大功能。目前已吸引200余家品牌关注，全明星冰场、蔚来汽车、盒马鲜生、量子攻略等主力店已入驻；同时配备员工餐厅、瑞幸咖啡、星巴克、多点便利店、赛百味等便民业态，以及交通银行、中国银行等金融配套。

2. 周边配套

- 商业：环宇荟、环贸新生活、华堂商场、唐人街购物广场等。

- 酒店：喜来登大酒店、盘古七星酒店、北辰洲际酒店、五洲皇冠国际酒店、北京泰富酒店等星级酒店。

- 银行：中国工商银行、中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中信银行、中国邮政储蓄银行、上海银行等，满足企业金融需求。

- 生态：南眺元大都公园，北依奥森氧吧，西邻2022年冬奥村，生态环境优越。

- 会议配套：配备大中小各类会议室及报告厅，满足不同租户的商务会议需求。

四、区位与交通

该北京写字楼出租房屋坐标为北京市朝阳区安定路5号，地处北四环内奥体园区南区中央公园，地理位置得天独厚，交通路网四通八达，属于地铁上盖物业，是连接各核心区域的交通枢纽。

- 地铁：城奥大厦紧邻地铁10号线安贞门站A出口，步行2分钟即达（步行距离300-500米），可与9条现有地铁线路无缝换乘，快速抵达北京各大热点商圈。

- 主干道：北四环、北土城路、北三环、北苑路、北辰西路、中轴路、安立路、八达岭高速、京承高速等多条主干道纵横交汇，完美接驳北四环仅需5分钟车程，距北三环不到10分钟车程。

- 通勤范围：半小时内可直达首都国际机场、CBD、金融街、中关村、燕莎等核心商务区及交通枢纽，为商务往来提供极致便利。

- 公交：周边涵盖多条公交路线，为员工日常通勤提供多元选择。

五、租赁信息

（一）租赁基础信息

- 租金范围：195-240元/月/㎡（特殊房源除外，如迦游科技租赁房源租金为246元/㎡/月）。

- 免租期：享受6-12个月超长免租期（具体可协商，迦游科技租赁未公布具体免租期）。

- 出租面积：330-9950㎡，可提供两连层房源，推荐面积为9950㎡两连层（超大平层两层）。

- 合同租期：3年起租，适合企业稳定长期发展。

- 交付标准：常规房源可提供遗留装修（节省30-60元/月/㎡的装修成本）；顶层（18F-19F）为裸顶、白墙、水泥地，四面采光，配备玻璃苍穹幕墙，采用前端元宇宙概念装修。

（二）重点租赁房源

- 顶层房源（18F-19F）：特殊层高，最高处17米，总面积2339.07+550平方米，建议业态为行政办公楼层、企业配套展示中心，可兼容商业、餐饮、零售、展示、实验室、艺术、体验等多元业态。

- 在租房源一：面积2266㎡半层，性价比高，遗留装修状态好。

- 在租房源二：面积4990㎡整层，精装带家具，属于稀缺大面积整层带家具房源。

- 已租房源：9层和10层，出租面积9919.24平米，租户为迦游科技，前租户为趣加科技，物业费38元/㎡/天，合同期3年。

六、写字楼市场成交动态与行业分析

（一）重点成交案例解析

近期，北交所公布城奥大厦9层、10层租赁公告，出租面积9919.24平米，出租价格246元/㎡/月，物业费38元/㎡/天，合同期3年。根据公告测算，正式合同纸面签约租金超过9.3元/㎡/天，按照行业常规每年2个月免租期折算，有效租金不低于7.5元/㎡/天（含物业费）。据悉，该签约客户为迦游科技，其原办公地为北京国际，拥有3个非连层整层，面积约6000平米，此次租赁属于跨区整合扩张。

（二）迦游科技跨区搬迁原因分析

1. 海淀核心区高品质办公楼供应量不足：字节跳动在海淀区狂扫超10万平米甲级写字楼后，需求面积超过5000平米的企业选址由主动变为被动。迦游科技可选房源有限，如学院路科技园东升园预计2025年第三季度交付，竣备时间不确定；丽金智地中心东塔（蚂蚁金服自持）租金偏高（不低于400元/㎡/月）；东升科技园三期出租率攀升且定位具身智能，对游戏公司适配度不高，因此难以在海淀找到合适房源。

2. 装修成本考量：游戏公司装修成本较高，头部企业装修成本达2000-4000元/㎡，平摊到3年租期内约1.8-3.5元/㎡/天。城奥大厦该房源为趣加科技遗留装修，可直接利旧使用，节省一次性沉没成本，同时规避未来职场需求变化带来的中途违约等隐性成本。此外，朝阳区超甲级楼业主多提供精装交付或定制装修，而海淀区受国资监管体制限制，此类服务较少。

3. 亚奥商圈游戏产业聚集：亚奥—北苑区域是北京游戏公司聚集度较高的区域，仅次于望京。近年来，王牌互娱、欢忻网络等游戏企业纷纷迁往亚奥商圈，此类企业对租金敏感度较低，更看重楼宇品质与区位，欢忻网络曾放弃望京5-6元/㎡/天的甲级写字楼，选择城奥大厦超过10元/㎡/天的房源。

（三）亚奥商圈写字楼市场展望

迦游科技签约时，城奥大厦因趣加科技、格步科技等租户搬迁，空置率预计达50%，谈判主动权在承租方，签约面价从300元/㎡/月降至250元/㎡/月左右，属于相对低价，但算不上“抄底”。未来几年，奥南商圈甲级写字楼市场将面临较大波动：中海国际中心的小红书、外运大厦的中兴通讯等主力租户均有选址动作，用房面积达1-2万平米；更名后的奥南5号（原天圆祥泰大厦、恒毅大厦）已启动招商，虽目前价格偏高，但在甲级楼宇普降趋势下，预计后期将有15-20%的价格降幅。

目前，海淀核心区高品质办公楼租赁成本上升，性价比低于亚奥、国贸、望京等商圈，可能导致更多高成长企业外流。望京商圈当前甲级写字楼租金处于低位，如保利国际广场北控水务自持房源，精装修报价仅4.3元/㎡/天（含物业费和发票），值得跨区迁址需求企业关注。

（四）企业选址建议

规模级企业选址应视为“一把手工程”，尤其是私企，动辄数千万的租赁成本，交给非商业地产专业的行政或采购人员操盘，易因权责不对等产生“代理人问题”，埋下成本隐患。建议高成长企业（如游戏行业新贵）建立完善的不动产管理体系，新增不动产岗位或聘用专业外包团队，降低非必要支出。迦游科技此次选址最终由老板直接对接成交，未通过中介，也体现了企业对核心选址决策的重视。

七、招商愿景

当城市的天际线不断被刷新，总有一些建筑以超越时代的姿态，成为一座城的封面。城奥大厦，雄踞北京北中轴奥林匹克商务区核心，以超甲级商务标准，打造企业发展的战略高地，不仅提供一流办公空间，更构建全方位商务生态系统。

该北京甲级写字楼致力于构建活跃的商务社群，定期举办行业沙龙、创业分享、文化展览等活动，促进企业间的交流合作，为企业链接资源、拓展版图提供价值平台。目前，城奥大厦已吸引欢忻网络、迦游科技等多家知名企业入驻，涵盖科技创新、文化创意等多个领域。诚邀更多前瞻性企业加入，共同在这座城市新地标中书写商业传奇，执掌城芯商务主场，与远见者共赴新程。

八、北京城奥大厦联系方式

联系电话：010-52269234，010-64426688

区域商圈：朝阳区-安贞商圈

楼盘地址：北京市朝阳区安定路5号

电子邮箱：mailto:xfb@cscec.com

高楼编号：2303500415

经纬坐标：116.39853,39.97875

邮政编码：100029

高楼网址：www.gaoloudianping.com/beijing/chengaodasha/