真如最近很火，又升级了新规划，还要开新房，所以大家都在讨论它会不会崛起，会不会超过谁？我们在讨论真如会不会崛起之前，你先想一想为什么它以前不行，是吧？
很多人说它不行，是因为一个人——李嘉诚。他拿完地之后没开发高尚领域，等了10年，耽误了真如的发展，导致真如落后了。其实我个人认为不能全怪他一个人。他为什么拿地没开发呢？如果是住宅，可以说是因为他想捂地，想多卖钱，等房价涨飞了之后再卖掉。但是项目里还有办公、商业部分，办公、商业以出租为主，越早建成越早收租金，越赚钱，那为什么他的办公、商业一直没动工呢？是因为他不敢搞，这个地方的地理条件有问题。
副中心是什么意思？是建在枢纽上的商业、商务、产业中心。比如徐家汇，有5条主干线交汇，建成了商业商务中心，可以直接辐射上海的西南部；五角场也一样，有5条干线交汇，辐射整个上海北部。但真如稍微差一点，真如的核心区是铜川路和曹杨路交汇处，可铜川路到这里是不通的断头路，曹杨路过来之后又被一条铁路截断，无法通行。所以这个地方开车出行不太方便，比较堵车，它不是一个枢纽。现在地铁比较多，但过去不多，2006年拿地的时候，地铁11号线还没建好，当时又没有地铁，开车也不太方便，怎么开发呢？
这个地方还有一个缺点，就是有高压线。好多客户说高压线以后要入地，只是对视野有影响。其实不是高压线影响视野，而是它割裂了这个区域。我们看徐家汇，这里有5个商业体，一个点一个——恒隆广场、东方商厦、美罗城、汇金百货、太平洋百货，这5个商业体合在一起，体量和能级都非常大，可以辐射整个西南部。五角场不也一样吗？5个角5个商业体：万达、苏宁易购、合生汇、百联。但真如商圈不行，我们看规划图里面，这边有个中央公园，为什么要建公园呢？就因为高压线下面不能建建筑物，所以只能搞成绿地，它直接把这个中心切割成两部分。因为高压线是这样分布、这样延伸的，直接导致四个角中的其中一个角根本不能开发，而这个角就是光明地块，被切走了1/3，也不好开发了。这就导致中海的商业只能朝这边开，不能朝那边，和东北角的高尚领域没有形成联动。所以长期以来，这个地方只能开发一个角，他怎么敢大规模开发呢？我们猜测，可能光明地块要等高压线入地才能开发，可即使它入地，之前的开发影响已经产生，城市已经被割裂了。所以在那个时代，他们不敢开发是有原因的。
而且，当时还有一个对手是中山公园。当时上海有4个副中心，西北部的副中心其实选了中山公园，虽然规划里没提，但它实际就承担了这个作用。因为2006年真如搞不动，但中山公园那个时候已经很火了——龙之梦2005年开业，还有地铁二、三、四号线，以及主干线交汇，内环凯旋路、长宁路交汇，这个地方一看就很强。那你真如又没有地铁，又比较堵车，怎么竞争呢？肯定是不敢落地开发嘛，所以就一直等啊等啊等，希望基建先建好再进一步开发建设。所以真如没有发展起来，可能是多种原因造成的，不能把锅全部甩给他一个人。
但现在好了，中山公园已经饱和，而真如还有很多空地，即将起飞，有后发优势。我们认为真如会变好，但是上限已经没有那么高了，因为副中心时代彻底过去了，我们已经不需要副中心了。
为什么以前徐家汇比较火爆？因为徐家汇周边没有大的商业体，田林、康健都是居住区，居民收入比较高，会来这里消费；还有其他高收入群体定居在这里，也会来消费；另外，这里周边都是工人新村，居民也会过来消费。所以徐家汇甚至可以辐射到闵行，整个西南部都把它当中心区域看待。但后来不一样了，2015年之后上海商业大爆发，到现在，上海面积大于10万方的商场超过110个，导致各个地方都有商业体，人们没有必要特意去市区。徐家汇不也一样吗？为什么会没落？为什么商业会关门？因为郊区也开发了很多商业体，例如鑫耀中城、航天城等，以后都会建好，所以他们的居民没有必要去徐家汇了；再说西南部的七宝、莘庄有六大商业体，他们也没有必要去徐家汇了；而且这里还建了徐汇滨江，这些客流就往这边倾斜，所以徐家汇能辐射的半径就很小了。所以它也在努力尝试突破，但客流量就是在减少。
这不是某个人、某个区域的问题，而是整个时代不一样了，我们城市的发展逻辑变了。过去物质匮乏、商业匮乏，需要利用枢纽打造大型商业体，来辐射尽可能多的区域。现在不一样了，商业都走进社区里面了。以前商业通常需要和办公结合在一起，因为两者都需要枢纽，恰好能集中在一个地方；现在商业要走进小区里面，比如七宝万科、南翔印象城，上面都没有办公楼，就是要建商业体来服务周边的居民。所以这是当下最大的变化：商场从之前与产业结合，变成现在与住宅、与居民结合，这就导致副中心的定义要变了。
那么，真如不也一样吗？真如虽然在变好，但是它的商业客流被分流了：中环外北边的南大有人气大商场，地铁十一号线沿线的客流去了南翔，都被截流了；而过了苏州河，南部长宁的商业本来就过剩了。所以真如只能辐射小范围，成为一个区域商圈。当然，真如也在开发，也在建新楼盘、新商业体，总归是会变好的，但是上限没有那么高了，肯定不会成为下一个徐家汇——因为徐家汇都不是以前的徐家汇了，真如肯定达不到徐家汇当时的高度，毕竟徐家汇现在都不行了，何况真如呢！
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