自营还是联营？上海写字楼正式告别“毛坯出租”，进入运营时代！-新闻资讯-兴业太古汇

自营还是联营？上海写字楼正式告别“毛坯出租”，进入运营时代！

发布时间：2026年6月27日 16:48 2浏览

自营还是联营？上海写字楼行业真正进入到了运营时代。

我先说结论：目前市场正在从“业主毛坯出租 + 租户自己装修”的旧模式，加速分化为两条路径——头部业主自营做产品，中小业主寻求联营托管。纯粹的二房东模式已经进入到死胡同了。

首先我们说一下，毛坯出租为什么彻底失灵了？这是理解后续所有工作的前提。因为毛坯出租在2019年以前是行业默认的：业主只负责把空间交付出去，租户自费30万到60万左右的资金装修一整层。这个模式背后的逻辑，实际上是租户预期未来会长期使用空间，因为公司会扩张，生意会做大，所以他们愿意把装修当做沉没成本。

但是这个前提现在已经不成立了：

第一，需求端萎缩了，租户现在普遍不愿意再投入装修了；

第二，租户的租期变短了，过去签合同签5年，现在签一两年，租户自己的装修摊销时间严重不足，就更不会自己装修了；

第三，租户的议价能力变强了。你看市场上精装修产品的供应量在增加，客户的可选择性变多了，没有必要再自己投钱装修了；

第四，装修成本上涨，甲级写字楼一次性精装投入大概在1500~2000元每平米，中小客户压根就出不起。

所以现在真实的情况是：业主只要不出装修，就基本上租不出去了。而且把装修简单等同于做产品的业主，现实也租不出去了。所以最终的问题就变成了：是自己投钱做产品，还是找运营商一起想办法？

我们一起来看一下第一种情况：业主自己下场自营做产品。

自营非常适合头部业主，比如说核心地段、自有资金相对充裕、能扛长周期回报的业主，基本上就是国央企和少数财务健康的民企。业主把一整层切成不同面积的套间，比如说100平方、300平方、500平方精装拎包套间，配齐家具、网络、保洁、会议室、洽谈室这些配套空间。这种模式的实用租金可以做到比毛坯高30%~50%，而且对客户的心理门槛很低，签约后一个礼拜就能搬进来上班了。

业主自己孵化自营产品的核心逻辑是什么呢？他们认为既然要装修，那不如直接做成产品品牌。因为有人才储备，有品牌建设需求，有沉淀运营能力的内在动力，为将来睿智做准备，也需要展示运营业绩，既能够锻炼出一支资管团队，未来还能够输出管理。但二线城市非核心项目，他们也会引入第三方联营。

那么自营的痛点是什么呢？

首先，需要高资产的投入；

其次，需要专业的资管团队；

第三，回报周期长，大概需要3~5年；

第四，运营专业度要求高，而且做出来的产品如果定位错了，改造成本不可逆。

所以他们特别依赖专业的操盘手。

第二大类：联营或者委托运营。

这个是当下中小业主、中小房企、险资基金普遍采取的路径。但是要注意，联营本身在过去的三年发生了根本性的变化，从单纯的二房东包租演变成了轻资产管理输出。

模式一：传统包租。二房东基本死亡了。WeWork、氪空间这种运营商整租一层改造再分租的模式已经被市场证伪了。共享办公行业目前面临的主要问题是始终未能找到清晰的盈利模式，出租率平均需要达到85%才能保持盈亏平衡，而在当前的空置率20%~30%的市场里面，这条路对运营商来说是亏钱的生意。所以即使业主想找包租方，也找不到几家敢接。

第二，运营托管。这是当前主流的合作方向，这是真正在跑通的模式。具体的结构是：业主出资产加出装修资金，运营商出品牌、招商运营团队，双方按租金分成或签保底加超额分成。代表玩家有BEEPLUS、ATLAS寰图。他们已经转型为100%轻资产，摒弃了二房东的模式，转向设计改造和运营品牌托管双核驱动。他们面向业主提供从项目定位、设计、建设到后端的招商、运营和经营的全流程服务。

这种模式对业主的吸引力是什么呢？就是说不用自己再组建团队了，不用培养一个品牌了，引入专业的运营团队去提升营效，风险分担。运营商通常按照招商达成情况，收取固定的管理费加上超额的收益分成。

对运营商的吸引力是什么呢？

第一，轻资产；

第二，不压租金了；

第三，不存在空置风险了；

第四，品牌可以快速地复制铺规模。

第三，还有一种模式：深度的共建合作，即共同投资长期分润。这是一种最深度的合作形式，运营商不仅是收管理费，而是真金白银地投入一部分的装修资金，共享中间风险。那么作为交换，他获得了更长的运营周期，比如说15~20年和更高的分成比例。这种模式只有在双方都很认可的情况下才会发生，目前主要存在于核心地段的精营项目。

那么目前中小民营企业主，比如说持有1~2栋楼的这些民营企业主，会产生两极分化：要么自己硬扛不装修，反正不装修低价出租苟着；要么彻底交给运营商。这其中的资金实力就是他们的分水岭。

整个行业有一个被忽视的趋势：传统的运营商必须要从运营商转型到产品商。什么意思？这就是我们2025年到2026年最值得关注的一个点。因为优秀的运营商正在升级为产品商，他们不再是收个房子改造一下这么简单了，而是必须要带着完整的产品体系来。

那么，如果你是业主，在自营和联营之间怎么选？核心看三个变量：

第一，资产位置和质量。一线核心地段、楼宇条件好，自营回报高，值得投入；非核心地段、楼宇条件差，联营可能更划算，因为自营做不出溢价，投装修也收不回来。

第二，资金成本和考核压力。如果是低成本的国央企长期资金，可以自己慢慢做；如果是高成本的债务资金或者险资，有偿付能力压力的，必须尽快产生现金流，联营更合适。

第三，是否准备退出，也就是发REITs。计划3~5年内发REITs的资产，必须自营或者深度联营。因为REITs的审核要看运营数据，运营权要清晰，出租率要稳定。纯包租给二房东的资产很难发REITs。

所以当下的真实情况是：真正想做事的业主在自营，想少烦心的业主在联营，但是两者都比毛坯出租好。因为毛坯这条路已经基本走不通了。这是市场被迫从持有出租向运营服务转型的过程，也是上海写字楼行业第一次真正进入到了运营时代。

我是上海兴业太古汇写字楼专属顾问，在这个行业做了12年，对上海写字楼市场非常熟悉。如果你想租上海兴业太古汇写字楼，我帮你做可行性方案。