前段时间有一个我认识3年的房东找到我，他手里有老的商业，社区商业和园区这一类的资产，位置不算差，周边也有人，但是客流怎么都起不来，这个租金也涨不上去，招商那是换了一轮又一轮。
各位做了很多年房东的老板，您是不是当前也面临这样的问题？您的第一反应是不是也是想找一个大运营方来做轻资产？想着这样是不是项目就能盘活了？
但你有没有发现，以前那套可能现在真的已经行不通了。如果你手里也拿着很多这样的资产，老板，今天我这篇文章您可以仔细看完。今天咱们要讲的是一个专业的内容拆解，可能细节比较多，内容也会比较长。
前一段时间我去了一趟深圳，我们就借着深圳怀德万象汇这个项目来聊一聊，这个老商业项目到底怎么样通过轻资产运营重新组织起来的。
我先说结论，轻资产它就不是一个少花钱这一个概念，也不是说咱找一个大牌运营就能救下来的项目，它真正考验的是您这栋楼有没有重新被组织的能力。
怀德万象汇这个项目最值得看的一点是，它没有把自己做成一个高冷的城市级商业，它所在的片区也不是传统顶级的核心商圈，但是周边有本地居民，有家庭客群，有生活半径，也有邻里关系。所以它没有一上来就做全程打卡，而是围绕着附近的生态做文章，先让身边的人愿意来，愿意停，愿意反复来这里消费。这一点，我觉得对于多年还在当房东的各位老板来说，我认为是有一定的启发的。
你手里的这个项目，如果服务的是周边三公里，别一上来咱就想做一个全程目的地；周边如果是家庭群体，就不要做这种高端零售；项目如果在园区的旁边，咱们就不能照搬一个购物中心；老社区的底商也不一定非得就追求一个网红店。因为开业就热闹不难，难的是过了3个月以后，过了半年以后，还有人愿意来你这消费。
所以，第一个账是要算清楚这个客群的账。你手上拿的这栋楼到底服务的是谁，这个问题如果想不清楚，真的招商一定跑偏。
怀德万象汇这个项目第二个值得看的是它的空间。它有双管，有连廊，有多个首层，两个馆怎么相连，人流来了会不会断，楼上的空间到底怎么样才能带得动。他把连廊还有顶层的花园做成了社交空间，原来那只是一个通道，现在能变成能停留能活动的地方。
上海很多业绩不好的商业问题也是这样的，入口都找不清楚，有时候你去到了一个地方你都不知道从哪进，二层也没有人能上去，只能靠这个低租金硬撑着，停车也不好停，外面摆放也根本没有，公共区域就全部只做成了通道。这些问题真的是靠招商解决不了的。空间如果不顺，就跟这个血管堵塞了一样，这个客流就走不起来；客流走不起来，你再好的品牌，在这个地方也很难长期地经营。
所以第二个账，我们叫它改造的账。真正值钱的改造，是真的能换来客流在你这空间里面长时间停留的改造，否则这个改造只是成本，根本就不是投资。
第三个账，我叫它合作账。很多老房东找一个轻资产的运营方，图的就是省心：你来招商，你来提升租金，我最好是少投钱，不投钱，一年给我见效。这个想法其实很正常，但是落地真的很难。轻资产不是把压力全部交给运营方，如果消防、机电、动线、外立面这些硬件的短板咱都一点都不补，那运营方再强也都是在这个旧底子上打补丁。如果您不给足运营周期，只追求短期的租金上涨，最后你会发现也很难稳定。所以，合作之前至少要谈清三件事：哪些硬件必须改，运营周期给多久，双方的利益到底怎么绑定。
第四个账，是招商的账。怀德万象汇能引进不少品牌，背后靠的是它运营方长期的积累。它的招商能力和运营数据放到上海，逻辑也是一样的。您不能只看品牌的名气，真正要看的是这个品牌到底合不合适您的区域，能不能带来目标的客群，租金到底能不能承受。他是给咱撑了形象，给咱撑了门面，还是贡献了现金流？所以，一个品牌的名字再好听，也不代表它能在你那个项目里能活下去。
所以，怀德万象汇给我们最大的启示就是：非核心区域的商业，真的是要先做附近，再谈区域。
我们高楼点评网在看这一类的项目时，会首先帮您判断：这栋楼到底服务谁，改造的钱到底应该怎么花才能利益最大化，运营方到底怎么匹配，未来的价值到底怎么提升。有的项目它是缺运营，有的项目它是缺改造。如果您这个项目客群清楚，空间又有抓手，品牌能活，业主和运营方又能长期地配合，那您这个项目才会有重新定价的机会。如果这些都对不上，只是换个名字，换个外立面，肯定也走不长远。
各位当了10年、20年的房东老板，如果你有不同的看法，或者你也有同样资产的难题，欢迎在评论区我们一起交流。
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